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借地借家法の適用はない。
建物所有目的での土地の賃貸借でないから。
借地借家法第２条 この法律において、次の各号に掲げる用語の意義は、当該各号に定めるところによる。
一 借地権 建物の所有を目的とする地上権又は土地の賃借権をいう。
したがって，解約について厳しい制限はない。
契約更新を断る
ことも可能。
契約期間が定められている場合，更新しないなら，契約期間終了後，遅滞なく，貸主から使用継続に対して，
異 議
を述べなければならない（民法６１９条１項）。
第６１９条 賃貸借の期間が満了した後賃借人が賃借物の使用又は収益を継続する場合において、賃貸人がこれを知りながら異議を述べないときは、従前の賃貸借と同一の条件で更に賃貸借をしたものと推定する。この場合において、各当事者は、第６１７条の規定により解約の申入れをすることができる。
異議を述べないと前契約と同一条件で賃貸借をしたものと推定される。但し，同一条件といっても賃貸借期間は定めのないものとなる。
定めのないものとなった後の解約はいつでもできるが，土地の賃貸借の場合は
１年後の解約
となる（民法６１７条１項）。この適用を避けるには，初めの契約時，特約で排除する。
第６１７条 当事者が賃貸借の期間を定めなかったときは、各当事者は、いつでも解約の申入れをすることができる。この場合においては、次の各号に掲げる賃貸借は、解約の申入れの日からそれぞれ当該各号に定める期間を経過することによって終了する。
一 土地の賃貸借 一年
二 建物の賃貸借 三箇月
三 動産及び貸席の賃貸借 一日
賃料不払いの解除のケースで，内容証明上，「行き違いで支払をされた場合はご容赦・・・」などと記載するのは，この場合よくない。
借家の事例であるが，「無断転貸を理由とする賃貸借契約解除の意思表示は、それ以外の理由によつては解除をしないことが明らかにされているなど特段の事情のない限り、同時に借家法１条ノ２の解約申入としての効力をも有する」という判例（昭和４８年７月１９日／最高裁判所第一小法廷／判決／昭和４７年（オ）９６８号）がある。
解除 兼 解約！！
この判例の趣旨からすると，解除通知が届く直前に賃料が支払われた場合でも，解除通知は６１７条の解約申入れとして有効ということになろうが，上のような記載があるとその記載が特段の事情とされて解除通知の解約申入れとしての効力は無効と判断される可能性がある。契約を継続したいなら別だが。
いずれにしても，未払賃料を微妙なタイミングで支払いされてしまった場合，債務不履行解除が有効となるのかあるいは債務不履行解除が無効で民法６１７条の解約申入れとなるのか，はっきりしない場合もでてくる。
上記判例抜粋
「賃貸借の解除・解約の申入れは、以後賃貸借をやめるというだけの意思表示であり、その意思表示にあたりいかなる理由によつてやめるかを明らかにする必要はないのであるから、賃貸人がたまたまある理由を掲げて右意思表示をしても、特にそれ以外の理由によつては解除や解約の申入れをしない旨明らかにしているなど特段の事情のないかぎり、その意思表示は、掲げられている理由のみによつて賃貸借をやめる旨の意思表示ではなく、およそ賃貸借は以後一切やめるという意思表示であると解するを相当とする。そうすると、その意思表示の当時、そこに掲げられた理由が存在しなくても他の理由が存在しているかぎり、右意思表示は存在している理由によつて解除・解約の効力を生ずるものと解すべきである。それゆえ、たとえ、無断転貸により解除する旨の意思表示がなされても、その当時、借家法一条の二の正当事由が存在しているときには、右意思表示は同時に同法同条による解約申入れとしての効力をも生じているというべきである」
2018年2月8日投稿
相談内容
以前，お金を貸し，連帯保証人も付けてもらいました。
２年ほどは順調に返済してもらいましたが，その後借主が行方不明となり，返済が滞りました。そこで，連帯保証人に請求したところ，半年前に自己破産をしたので，支払いはできないと言われてしまいました。
裁判所からは私に自己破産の連絡も来ていません。
どうしたらよいでしょうか。
相談内容の法律的な解説
普通は「自己破産」をすると「破産決定」の次に「免責決定」がされて，負債は支払う必要がなくなる。
しかし，自己破産をした場合，負債の全てが免責されるわけではなく，免責されない負債，非免責債権もある。破産法２５３条の規定だ。同条に規定する典型的な非免責債権は租税等の債権。
そして，同条には租税等債権の他に非免責債権の一つとして「破産者が知りながら債権者名簿に記載しなかった請求権（当該破産者について破産手続開始の決定があったことを知っていた者の有する請求権を除く。）」も免責されない債権として規定されている。
債権者名簿に記載すると免責について意見申述の機会が与えられる（破産法２５１条，破産規則７６条，いずれも末尾に条文掲載）。裁判所から連絡がないということは，債権者名簿に自分の債権が記載されていないということだ。そうすると非免責債権になっている可能性がある。
先に結論
破産者が①故意あるいは過失により②債権者名簿（債権者一覧表）に記載しなかった債権で，③債権者が破産決定を知らなかった債権は免責されない，ので，これらについて検討し，免責されているかどうか判断する。
もう一度，復習と掘り下げを以下行う。
要点１
債権者一覧表に自分の債権が記載されている，されていないだけで判断してはいけない。
したがって，
「裁判所から連絡が来なかったから債権者一覧表に自分の債権を記載していないだろう，だから，自分の債権は免責の対象となっていない」という債権者の主張は不正確。
なぜなら，
善意無過失で記載しなかった債権は免責対象債権とされるから。なお，「知りながら」というのは過失も含まれると解釈されている。
要点２
債権者が破産決定を知っていたかどうかという点も忘れてはならない。
したがって，
「故意あるいは過失により債権者一覧表に記載するのを忘れた，免責対象外の債権だから支払わないといけない」と即断するのも不正確。
なぜなら，
債権者が破産決定を知っていれば免責の対象となるから。
「（当該破産者について破産手続開始の決定があったことを知っていた者の有する請求権を除く。）」
の部分。債権者が破産手続開始決定のあったことを知っていた場合は，免責となる。債権者に免責に関する意見申述の機会が提供されるべきだという考えから，債権者が破産決定を知っていれば，免責の審理に参加することができるので，免責対象債権にしたもの。
債務者が債権者である身内や友人に破産決定を知らせていたなどがありがち。
再度，しつこく，まとめると
①債権者一覧表に記載されているかどうか
②債権者一覧表に記載しないことについて故意過失はあるか
③債権者が破産決定を知っていたかどうか
を検討することになる。
それでは次に，一番問題になりそうな過失について，さらに掘り下げて，どのような場合に過失ありとされるか検討する。
否定例
過失を認定して免責の効果が債権に及ぶことを否定した裁判例として
東京地方裁判所平成１４年２月２７日判決
大分地方裁判所平成２４年５月３０日判決
肯定例
過失があると絶対ダメか・・・そうではなさそうだ
軽微な過失は免責とした裁判事例が見られる。
以下，免責を認めた裁判例とそのポイントを記載する。
神戸地方裁判所平成１年９月７日判決
「免責の効果を認めない程の過失があったとは認められない」
事情としては
・債権者債務者間で昭和５４年３月に調停調書が作成されていた
・昭和６０年２月に免責許可決定がなされた・・・６年経過し忘れやすい
・自己破産に関する債権者数は約３０，負債総額は３６００万円・・・注意が行き届かず債権者を漏らしやすい
・自己破産に関する債権者のほとんどは昭和５７年に借りたもの・・・注意が行き届かず債権者を漏らしやすい
・調停調書を紛失して手元になかったので記載しなかった・・・気づきにくかった
・約４年間請求がなかった・・・４年経過し忘れやすい
東京地方裁判所平成１５年６月２４日判決
「失念したために記載しなかった」「過失があったと認めるには足りない」
事情としては
・シティズの事案，裁判所の判断にバイアスがかかっている可能性があり，参考にならない
札幌地方裁判所平成２６年４月１５日判決
「過失があったと認めるには足りない」
事情としては
・平成９年から平成１２年まで貸付け
・平成１９年免責許可決定
・母親の生活の面倒を見なければいけない・・・忙しい
・自己破産は母の生活費困窮によるもの・・・本件債権は盲点となりやすい
・返済は母が行っており，債権者から請求されたことがない・・・気づきにくい
・債権の記載を躊躇させる事情が全くない
・借用証書署名から免責まで６年経過・・・忘れやすい
東京地方裁判所平成２７年１０月２２日判決
「過失があったことは認められる」
「軽度の過失があるだけでは破産法２５３条１項６号の適用はない」
事情としては
・平成２２年１月連帯保証
・平成２２年４月破産申立て
・平成２２年１２月免責許可決定
・経営していた会社の破産対応に負われていた・・・注意が行き届かない
・保証債務の履行を求められなかった・・・忘れやすい
・破産申立時，主債務の不履行があったという事情がない
以上，
債権者名簿に記載を忘れた債権についても，比較的緩やかに免責の効果を及ぼしている印象をもつ。
破産法
（免責についての意見申述）
第２５１条 裁判所は、免責許可の申立てがあったときは、破産手続開始の決定があった時以後、破産者につき免責許可の決定をすることの当否について、破産管財人及び破産債権者（第２５３条第１項各号に掲げる請求権を有する者を除く。次項、次条第３項及び第２５４条において同じ。）が裁判所に対し意見を述べることができる期間を定めなければならない。
２ 裁判所は、前項の期間を定める決定をしたときは、その期間を公告し、かつ、破産管財人及び知れている破産債権者にその期間を通知しなければならない。
３ 第一項の期間は、前項の規定による公告が効力を生じた日から起算して一月以上でなければならない。
（免責許可の決定の効力等）
第２５３条 免責許可の決定が確定したときは、破産者は、破産手続による配当を除き、破産債権について、その責任を免れる。ただし、次に掲げる請求権については、この限りでない。
一 租税等の請求権（共助対象外国租税の請求権を除く。）
二 破産者が悪意で加えた不法行為に基づく損害賠償請求権
三 破産者が故意又は重大な過失により加えた人の生命又は身体を害する不法行為に基づく損害賠償請求権（前号に掲げる請求権を除く。）
四 次に掲げる義務に係る請求権
イ 民法第七百五十二条の規定による夫婦間の協力及び扶助の義務
ロ 民法第七百六十条の規定による婚姻から生ずる費用の分担の義務
ハ 民法第七百六十六条（同法第七百四十九条、第七百七十一条及び第七百八十八条において準用する場合を含む。）の規定による子の監護に関する義務
ニ 民法第八百七十七条から第八百八十条までの規定による扶養の義務
ホ イからニまでに掲げる義務に類する義務であって、契約に基づくもの
五 雇用関係に基づいて生じた使用人の請求権及び使用人の預り金の返還請求権
六 破産者が知りながら債権者名簿に記載しなかった請求権（当該破産者について破産手続開始の決定があったことを知っていた者の有する請求権を除く。）
七 罰金等の請求権
破産規則
（免責についての意見申述の方式・法第２５１条）
第７６条 法第２５１条第１項に規定する意見の申述は、期日においてする場合を除き、書面でしなければならない。
２ 前項の意見の申述は、法第２５２条第１項各号に掲げる事由に該当する具体的な事実を明らかにしてしなければならない。
早い者勝ちの土地共有持分放棄
2018年1月10日投稿
記事の概要
いらない物は捨てたくなる。使えない土地も同じ。
いらない物をわざわざ買うことはないとして，相続してしまうことは十分にありうる。
所有権や共有持分の放棄は自由であるとされている，共有持分については民法にも規定がある。
しかし，土地の単独所有権の放棄は登記できない。
数人で不動産を共有している場合，一人ずつ放棄していく，最後まで残った者は放棄できなくなる。まるでババ抜きwwwww
そこで，いらない土地は他の共有者より先に放棄すべきだというのが結論。
以下，詳しい説明をする。
いらない物は捨てたくなる・・・
いらない物
利用価値も売却価値もないものがある，人口減少が原因か，近年，地方の土地建物についての相談が増えている，固定資産税を支払う必要が生じているだけで，マイナス資産だというのだ。
誰も買わないし，役所も寄付を受け付けない。
建物は壊すことができるが，土地は物理的に壊すことも捨てることもできない。
単独所有権・共有持分の放棄
理論的には所有権，所有権共有持分は放棄ができる。共有持分については民法２５５条に規定がある。「共有者の一人が、その持分を放棄したとき、又は死亡して相続人がないときは、その持分は、他の共有者に帰属する」とされている。単独所有権の「放棄」は民法に規定がないが，これも理論的には可能とされている。
それでは，放棄すればよいのか？共有持分についてはそのとおりだが，単独所有の土地は事実上放棄できない。まずは単独所有権の放棄から見ていく。
単独所有権の放棄
「放棄」の方法であるが，単独行為であり，特定人に対する意思表示を必要としない。占有の放棄その他によって放棄の意思が表示されればよい。意思表示の相手が必要だとすると誰を相手にするかという問題がでてくるが，これはクリア。これはよいとして，放棄を第三者に主張するには登記をしなければならないという問題がある。民法１７７条は「不動産に関する物権の得喪及び変更は、不動産登記法（平成十六年法律第百二十三号）その他の登記に関する法律の定めるところに従いその登記をしなければ、第三者に対抗することができない」と規定する。放棄についても登記をしなければ，相手にされないのである。
それでは登記できるのであろうか。
単独所有権放棄の登記について
民法２３９条２項は「所有者のない不動産は、国庫に帰属する」と規定する。
そうすると国に移転登記するのか。また，所有権の放棄の登記は国の所有権に変更するのではなく登記抹消すればよいだけではないかとも考えられる。国庫に属する未登記の土地というものがあってもおかしくもなんともない。
ところが，法務省民事局の登記関係先例，昭和４１年６月１日付１１２４号照会とそれ対する同年８月２７日付１９５２号回答は・・・
（照会）
一，不動産（土地）所有権の放棄は，所有権者から一方的に出来るか。
二，もし所有権放棄が可能であれば，その登記上の手続方法はどの様にするか。
（回答）
一，所問の場合は，所有権の放棄はできない。
二，前項より了知されたい。
所有権放棄の登記ができない！！！
共有持分の場合は，ど，ど，ど，どうなるの？
共有持分の放棄
前記の通り，共有持分の放棄は民法２５５条によりその持分は他の共有者に帰属するとされている。
共有持分放棄の方法
共有持分の「放棄」の方法は単独所有権と同じで単独行為で相手方を必要としないはずであるが，地上権の放棄について土地所有者に対する意思表示が必要だという判例（大審院明治４４年４月２６日判決「所有権を有せざる者に対してなしたる地上権の放棄はその真の所有者との間においては何らの効力を生ぜざるものにして・・・」）があるので，他の共有者に対する意思表示をする方法での放棄が無難。
共有持分放棄の登記の方法
登記の種類は移転登記によることになる。実体法上は放棄により持分が消滅し，その持分は他の共有者に「移転」するのではなく，他の共有者がその持分を「原始取得」するとされている。しかし，「移転登記」をする。
「土地の共有持分の放棄がされた場合、放棄により共有持分は一旦消滅するから、このような共有持分放棄による他の共有者又は国の持分権取得は、実体法上は原始取得であると解されるが、登記法上は、この場合には、いわゆる移転的承継取得の場合と同様、一定の原因により権利が一人の帰属を離れるのと同時に他人に帰属するという関係にあり、右のような状態を登記簿上に正確に表示することが不動産登記法の本来の法意に合致すると解すべきであるから、登記手続としては持分権放棄を登記原因として、持分権の放棄者から他の共有者又は国への持分権移転登記手続をすべきものと解するのが相当である（最高裁昭和四四年三月二七日第一小法廷判決・民集二三巻三号六一九頁参照）。」（名古屋高裁平成９年１月３０日判決）
共有持分の場合はなんかできそうだ・・・
登記申請方法
土地の登記は登記によって利益を受ける登記権利者と登記によって権利を失う登記義務者の共同申請による。共有持分の放棄では放棄するものが登記義務者，放棄しない者が登記権利者となる。ところが，登記権利者が協力しないと登記できないことになる。
通常は登記義務者が協力せず，登記権利者が登記義務者に対して登記請求訴訟を提起して，勝訴判決を得て登記をする。
それでは，登記権利者が協力しない場合はどうなるか。
その場合は，登記引取請求訴訟を提起する。
登記引取請求？？
登記引取請求に関する東京地方裁判所平成２８年１２月１６日判決
「原告が被告に対し、原告持分を放棄する旨の意思表示をすることにより、原告持分は、他の共有者である被告に帰属することになる。
そうすると、原告は、本件土地の共有持分を有していないにもかかわらず、本件土地の不動産登記記録には、原告が本件原告持分を有している旨が公示され、原告から被告への本件原告持分の移転が反映されておらず、現在の実体的権利関係に符合していないのであるから、原告は、被告に対し、不動産登記記録に公示された権利関係を現在の実体的権利関係に符合させるべく、被告に対して本件原告持分の全部移転登記手続を求める登記請求権を有するものと解するのが相当である。したがって、原告は、被告に対し、上記登記請求権に基づき、平成２８年１０月６日共有持分放棄を原因とする原告から被告への原告持分全部移転登記手続を求めることができる。」
この場合の共有持分放棄に対して，他の共有者は持分を放棄した者から取得した部分のみを放棄することによって引取登記義務を免れることはできない（東京地方裁判所平成２８年６月８日判決）。
登記引取請求に関するもともとの判例は最高裁昭和３６年１１月２４日判決，売買解除の事例。
共有持分放棄の登記は可能だ！
備考
なお，単独所有者が国に対して所有権放棄を理由として登記引取請求訴訟を提起するとどうなるかまでは不明である。
以上による結論！！！
いらない土地の共有者が次々と放棄すると最終的には単独所有となる。
そこまでは登記ができる。
最終の単独所有者は放棄の登記ができない。
貧乏くじ
傾斜地，極小面積地，僻地，親父が原野商法で買わされた所有地が境界確定どころか場所の特定もできない，草ボーボーで人が入れず，鹿・熊しか使っていない，土壌汚染があり近隣から苦情がある，土砂崩れで近隣の住宅を破壊しそうだなど，使用価値がなく，売却もできないのに，固定資産税ばかりかかって困るという事態が生じる。地方公共団体に寄付しようとしても引き取ってくれない。
特に遺産分割で，価値のないものは共有とすることがあるが，分割協議後，あるいは分割調停後，時機を見て放棄すべきである。
参考文献
我妻栄 有斐閣 物権法１２１，２４８頁
小倉馨 「土地の所有権の放棄の登記手続について」法曹７４６号 （２０１２．１２）
小倉馨 「土地所有権の放棄に関する一考察」民事法務３５４号（２０１３．１１）
小森谷祥平 「不動産登記実務からの土地所有権放棄論」登記情報 ５５巻７号 （２０１５．７）
2017年1月31日に投稿
最近出た判例に疑問があり，納得できないので，コメントする。
平成28(受)1255 養子縁組無効確認請求事件
平成29年1月31日 最高裁判所第三小法廷 判決 破棄自判 東京高等裁判所
この判決は，
「
専ら相続税の節税のために養子縁組をする場合であっても，直ちに当該養子縁組について民法８０２条１号にいう「当事者間に縁組をする意思がないとき」に当たるとすることはできない
」
とした。
しかし，これでよいのだろうか。疑問がある。
疑問１ 矛盾
最高裁判所は養子縁組の有効要件として，当事者間に養子縁組の実質的な意思が必要であるという見解は捨てていないと思われる。
しかし，養子縁組の実質的な意思が少しでもあればよい，というのであれば，実質的な意思を要件とする意味はなく，むしろ，実質的意思不要説ではないか。
つまり，この判決は「専ら相続税の節税のために養子縁組をする場合であっても，直ちに当該養子縁組について民法８０２条１号にいう「当事者間に縁組をする意思がないとき」に当たるとすることはできない。 」というのである。専ら節税対策であれば，実質的養子縁組意思はほとんどない，ということになるので，実質的な養子縁組意思は必要ないと言っているに等しく，実質的意思必要説と矛盾しないのか。
疑問２ 脱法行為ないし相続税法との不整合
相続税法は養子縁組による節税効果を養子の数で制限している。これは，便宜的に養子の数を増やすことで，節税を図ることを防止している制度であると解される。
養子の要件として専ら節税目的があればよいのであれば，便宜的な養子縁組を数多く行うことによる節税効果が制限されているのはなぜか。最高裁判決と相続税法との間に考え方の違いはないか。
疑問３ 憲法上の平等違反
専ら節税目的である場合でも養子縁組が有効に成立するとすれば，養子の数多いために節税効果が制限される人には不満が残る。この点憲法上の平等の原則に反する疑いがある。これを検証せずに（理由にも示さずに，もしかしたらこの点を検証せずに）判決した最高裁は怠慢であると言わざるを得ない。
いずれにしても，最高裁の判例解説を見たいが，これが，同時に発表されないことは不便である。改善されるべきである。