家賃の保証人から外れる方法

質問
知人が賃貸アパートを借りていますが,家賃を支払わず,家賃が滞っています。家主から保証人の私の方に請求が来て,保証人の私が延滞した家賃を支払い続けています。今後ずっと払い続けないといけないのでしょうか。
知人には家賃を支払うか,物件から出て行くか,どちらかにして欲しいと再三伝えていますが,生活が苦しいこともあるようで,のらりくらりとして出ていく気配が感じられません。このままでは,一生知人の家賃を支払い続けることになります。
保証人を変えるなどで保証人から外れることはできないのでしょうか?
また,当初の賃貸借契約期間2年が切れても保証人から外れないのでしょうか。

どちらもダメ,だけど落ち着け!
保証人の変更は貸主と新たな保証人の同意・協力が必要で,保証人の変更はこの条件が満たされるまで実現できません。保証人の責任はあなたが身をもって理解されているように厳しく,保証人の交代はババ抜きをさせるようなものですから,保証人の変更はまず難しく,いつかこの条件が満たされるであろうということも,残念ながら,全く期待できません。
また,家屋の賃貸借は更新するのが普通なので,当初の契約期間がきれた後,次の更新契約においても保証人が責任を取ることになるというのが判例(平成9年11月13日最高裁判所第一小法廷判決)です。

八方ふさがりか?
一生足枷に?

一生家賃の面倒をみなければならないのではないか,という不安で頭がクラクラするでしょう。
でも,大丈夫,そういうことはありません。
どうしたらよいのでしょうか。
アナタの保証人としての責任を制限する方法があります。

保証人の責任制限

保証人の責任を制限する方法として,

①家主の請求に対して権利濫用の主張
②(理論不明も)更新後は責任なしとの主張
③特別解約権の行使
があります。

とりあえず,①と②を説明しますと,
①は家主から保証人に未払い賃料の請求があったときに,その家主の請求は権利の濫用であるとして,拒否する方法です。
②はあるポイントとなる時期を過ぎた後の契約期間更新後は責任がないという主張です。
①も②も家主から賃料請求訴訟が起こされたときに被告として主張するものです。

③は家主が訴訟を起こす前の手続です。

裁判例を末尾にあげておきます
大雑把に言うと,おおよそ,借主の家賃滞納が常態化しているのに,保証人がいることをいいことに,家主が契約解除や明渡し手続きをとらない例では保証人の責任制限が認められやすい。
家主側としては借主の家賃滞納が常態化したら,遠慮なく保証人に通知すること。保証人としても「なぜもっと早く知らせてくれなかったのか」と思うケースも多いだろう。

どれでもいい?

まず③の特別解約権を行使すべきである
  理由1:①の権利濫用の主張は不確実です。権利濫用になるかどうかは諸事情を勘 案して判断されるからです。
  理由2:②もどこから保証人の責任がなくなると裁判所が考えるのか,不確実極まりません。 
  理由3:①②は家主からの訴訟後の問題ですが,③はこちらから積極的にこれ以上責任は持てないよと行動する手続ですから,早く責任を免れやすい。
  理由4:③の特別解約権を行使しておけば,たとえその時の特別解約権行使が認められなくても,後日訴訟で①や②の主張,つまり責任がなくなっているという主張がより早い段階で認められやすくなると考えられる。

内容証明を出して後は待つ!
特別解約権の行使は内容証明郵便で出すことを忘れずに。
やるべきことをやったならば,結果を待ちます。

今後の教訓
そもそも,知人から保証人になることを求められ,断りにくかったら,保証人の保証人(あなたが払わされた時に支払い分をあなたが請求できる別の人)として知人が大切にしている人で資力がある人を設定することが条件だと言うべきでした。同列の保証人複数を条件としてもいい。
 知人「家賃はちゃんと支払う」「保証人になってもらうのは形だけだ」「そんなにしてまで,俺のことを信用できないのか!!!!」
と言われたら,・・・
 あなた「お前が裏切らない限り誰も傷つかないのだよ」「だから保証人を増やしても大丈夫だろう」(大いに皮肉)と言ってやればよいのです。

離婚時などにも注意
同様の事例は別れた後の配偶者,元夫,元妻の保証人となったり,愛人の保証人となったりするケースでも発生する。元夫,元妻や愛人は保証人が家賃を負担すべきだと考えがちだから。こういうときは期間更新後は保証人にならない,引き続き保証人になるかどうかは更新時に決める,とはっきり取り決める。

裁判例
①権利濫用
昭和51年7月16日東京地方裁判所判決
訴外会社は同年一〇月一日原告との間で請求原因五項のとおり同年一一月三〇日を期限とする明渡の和解をした
本件建物は交通上不便な場所に位置し、賃借単位である一室の広さが五〇坪弱もあって、借り手が得難いこと、本件建物中二階の一室はここ一年来空室のままで賃借人が得られないことが認められるので、原告が昭和五〇年一一月三〇日の明渡期限到来後も前記和解調書による明渡執行に着手しないでいるのは本件建物部分を空室とするよりも訴外会社に使用を継続させ、訴外会社又は被告から賃料相当損害金の支払を受ける方が得策であるとの判断に基づくものと推認でき、原告本人尋問の結果中明渡の執行費用として一〇〇万円ないし一五〇万円を要するためその調達ができず明渡執行に着手できない旨の部分は、同じ原告本人尋問の結果によって認められる訴外会社は本件建物部分を事務所として使用しており室内には事務用品が置かれているにすぎない事実に照らしてたやすく信用できない。
 そして本件におけるようなビルの一室の明渡は通常明渡期限到来後二か月以内には執行を完了できるものとみられ、本件において明渡執行完了までに特別長期間を必要とする格段の事情の存在はうかがわれないから、昭和五一年二月一日以降の本件建物部分明渡遅延は原告の特段の理由に基づかない権利不行使によるものであり、これにより増大した損害を保証人に負担させることは信義誠実の原則に著しく反するものといわなければならず、原告の本訴請求中昭和五一年二月一日以降の賃料及び共益費相当損害金の支払を求める部分は権利の濫用として許されないものというべきである。

平成20年2月21日広島地方裁判所福山支部判決
公営住宅の賃貸借契約における連帯保証人の意義が上記判示のとおりであって、入居者の賃料不払いを無制限に保証していると解することは相当でないことは上記判示のとおりであるから、公営住宅が住宅に困窮する低所得者に対し低廉な家賃で賃貸し、市民生活の安定と社会福祉増進を目的としていることから、公営住宅の賃貸借契約に基づく賃料等の滞納があった場合の明渡等請求訴訟の提起に関して、その行政実務において、滞納額とこれについての賃借人の対応の誠実さなどを考慮して慎重に処理すること自体は相当且つ適切な処置であるとしても、そのことによって滞納賃料等の額が拡大した場合に、その損害の負担を安易に連帯保証人に転嫁することは許されず、明渡等請求訴訟の提起を猶予する等の処置をするに際しては、連帯保証人からの要望があった場合等の特段の事情のない限り、滞納額の増加の状況を連帯保証人に適宜通知して連帯保証人の負担が増えることの了解を求めるなど、連帯保証人に対しても相応の措置を講ずべきものであるということができる。
賃借人である訴外Aが、平成6年夏頃から、納付誓約書に記載された約束どおりの納付を滞るようになり、その後、新たな滞納分も加わって、平成11年8月25日現在の滞納額は53万7700円、平成12年8月14日現在の滞納額は59万4100円、平成13年9月3日現在の滞納額は99万0800円、平成14年8月7日現在の滞納額は129万3000円、平成15年8月20日現在の滞納額は172万3400円、平成16年12月20日現在の滞納額は226万7000円、平成17年11月17日現在の滞納額は265万3400円と増加したにもかかわらず、被告に対しては、「福山市営住宅使用料(家賃)滞納整理要綱」(甲16)に反して、平成5年12月20日に催告書を送付したのを最後に、平成18年10月11日に至るまで、催告書を全く送付することなく、また、訴外Aの賃料滞納の状況についても一切知らせずに放置していたものであり、原告には内部的な事務引継上の過失又は怠慢が存在するにもかかわらず、その責任を棚上げにする一方、民法上、連帯保証における責任範囲に限定のないことや、連帯債務における請求に絶対効が認められることなどから、被告に対する請求権が形骸的に存続していることを奇貨として、敢えて本件訴訟提起に及んでいるものであり、本件請求における請求額に対する被告の連帯保証人としての責任範囲等を検討するまでもなく、本件請求は権利の濫用として許されないものというべきである。

②一定回数更新後は責任なし

平成6年6月21日東京地方裁判所判決
もっとも、賃借人の賃料の支払がないまま、保証人に何らの連絡もなしに賃貸借契約が期間二年として二回も合意更新されるとは、社会通念上ありえないことで、被告がかかる場合にも責任を負うとするのは、保証人としての通例の意思に反し、予想外の不利益をおわせるものである。本件においては、昭和六三年一一月以降、賃借人川島の賃料不払が継続していたにもかかわらず、被告に何らの連絡もなく、平成二年四月一九日及び平成四年四月一九日の二回にわたり本件賃貸借契約が合意更新されている(被告本人、弁論の全趣旨)のであるから、平成四年四月一九日以降の本件賃貸借に基づく債務について被告は保証人としての責任は負わないものというべきである。

平成10年12月28日東京地方裁判所判決
平成六年二月一四日、山本及び被告に対し、本件建物明渡と未払賃料の支払を求める訴訟を提起した。その後、右当事者間において訴訟外で和解が成立し、新たに本件賃貸借契約及び本件連帯保証契約が締結されたため、原告は右訴訟を取り下げた。
被告は原告に対し、平成六年九月二七日、本件連帯保証契約に基づく連帯保証人を辞する旨の手紙を送付した。
本件賃貸借契約は、平成八年三月三一日に法定更新された(以下「本件更新」という。)。右法定更新の際には従前と異なり、原告は被告に対し、山本の右賃料滞納の事実や山本との交渉経緯、本件賃貸借契約が右のとおり合意更新されずに法定更新された事実について何の連絡もせず、また、連帯保証に関する契約書も新たには作成されなかった。
 原告がかような対応を取ったのは、担当者である今井が、既に前記8により被告が保証意思を有していないことを知っており、さらに、山本が再三賃料を延滞してきたという従前の経緯から被告が連帯保証人を辞することも無理からぬと考えていたためであって、それゆえ、今井自身、被告に対し前記更新の際に連帯保証の依頼をしなかった。
従前の賃貸借契約においては、原告は被告に対し、契約更新の度ごとに連帯保証を依頼した上でその旨の契約書を締結し、また、山本が賃料を延滞した場合にも被告に連絡を取ってその支払を促させ、被告もそれに応じて行動していたものであって、原告は、本件賃貸借契約に関する右のような問題が生じた場合は被告に何らかの了解をとって対処していたことがうかがわれるところ、本件連帯保証契約後に右と異なる取扱をしなければならない事情があったとは認められない。しかるに、本件において、原告は被告に対し、右更新の経緯やその後の賃料延滞についても直ちに知らせず、また、連帯保証人への就任も依頼しなかったが、その理由は、前記一のとおり、原告側が、前記前提となる事実7の手紙により被告の連帯保証人辞任の意向を承知しており、従前の経緯に照らして右意向が示されるのもやむを得ないとの認識を有していたからというものであった。
 また、山本は、前件訴訟の際にも約二四〇万円もの賃料を延滞していたものであり、それゆえ、本件賃貸借契約には賃料の支払を二か月怠ったときには、原告は本件賃貸借契約を無催告解除しうる旨の特約も付されていた。しかるに、本件更新時には、山本の延滞額は二〇〇万円にも及んだが本件賃貸借契約は解除されず、原告自身ですら賃貸借契約の更新に消極的であったにもかかわらずそのまま法定更新されたものであり、さらに、山本は更新後も賃料延滞はおさまらず、最終的にその額は四〇〇万円を超えるまでになり本件訴訟が提起されたというのであって、右のような事態が、本件連帯保証契約が締結された当時、契約当事者間において予想されていたものであったとはいい難い。
 以上の諸点を総合すれば、被告において本件更新後は本件連帯保証責任を負わないと信じたのも無理からぬことであったということができ、山本が本件更新後に負担した賃料等の債務については右連帯保証責任を負わない特段の事情があったものと解するのが相当である。

③特別解約権
昭和8年4月6日大審院判決
その保証人が期間の定めなき保証契約を締結したる後,相当の期間を経過し,かつ賃借人がしばしば賃料の支払いを怠り将来においても誠実にその債務を履行すべき見込なきにかかわらず,賃貸人が依然として賃借人をして賃貸物の使用収益をなさしめ賃貸借契約解除明渡等の処置をなさざる場合においてしかも保証人が保証責任の存続を欲せざるときといえども,なお賃借人の債務不履行に付き保証人の責任を免るることを得ずとなすは信義の原則に反するものというべきをもって,かくのごとき場合には保証人は賃貸人に対する一方的意思表示により補償契約を解除することを売るものと解するを相当とす

昭和14年4月12日大審院判決
期間の定めなき賃貸借につき賃貸人のために共にその債務の履行を保証セル場合に,爾後相当の期間を経過し,かつ賃借人が係属して賃料の支払いを遅滞し将来においても誠実にその債務を「履行する見込みなき」がごとき事態を生じたるか,あるいは保証後に至り賃借人の資産状態著しく悪化しそれ以上保証を継続するときは爾後の分に対し「将来求償権の実現到底おぼつかなきおそれある」か,もしくは賃借人が継続してその債務履行を怠りおれるにかかわらず,賃貸人において保証人に対してその事実を告知し又はその遅滞の生ずるごとにこれが保証債務の履行を求むる等の挙措に出てず「突如として一時に多額の延滞賃料支払いを求め」保証人をして予期せざる困惑に陥らしむるがごとき事態を生じたるにかかわらず賃貸人において以前賃借物の使用収益をなさしめ延滞賃料の異常なる増加したがって保証人の責任の過当なる加重を来さしむるに至るがごとき事情存する場合においては保証人は引続き保証責任の存続することを欲せざるものなること通常の事態なるをもって叱る場合においてもなおかつ賃貸借契約の存続する限り賃借人の債務不履行に付き保証人の責任を免るることを得ずとなすは信義の原則に反するものというべくかくのごとき場合には保証人はその一方的意思表示によりて補償契約を解除し爾後その責任の異常なる加重を避くることを得べきものと解するを相当なりとす

昭和39年6月29日大阪地方裁判所判決
本件賃貸借に期間の定めのないところ保証契約のときから既に七年四ケ月余を経過し、昭和二八年八月分賃料以降四〇ケ月分の賃料の供託がないまま賃貸人と賃借人の紛争ないし争訟が続きもはや早期にその解決をみる見込もなく、延滞賃料はますます膨大する一方で、賃借人たる訴外人の財産に対する保全執行だけでは確保されず、保証人たる被告に対しても電話、ピアノの仮差押がなされていたのであつて、このような事情は保証契約の当初被告の到底予見できなかつた事情ということができるから、右事情の変更により被告において解除権を生じたと解するのが相当である。

昭和56年8月28日東京地方裁判所判決・・・結論否定
賃貸借契約は、更新されることを当然の前提としており、・・・・本件のような賃貸借契約において、保証期間の定めのない保証人が付されている場合、保証人は賃借人が著しく賃料債務の履行を怠り、かつ保証の当時予見できなかった資産状態の悪化があって将来保証人の責任が著しく増大することが予想されるにもかかわらず、賃貸人が賃貸借の解除等の処置を講じないときは、保証人は将来に向って保証契約を解除することができるものと解される。
賃借人が賃料を滞納しはじめた昭和五三年一一月下旬から昭和五六年一月中旬まで訪問督促を計一四回文書による督促を計四回同人に対し、行っていることが認められ、右認定に反する証拠はない。
賃借人は昭和五三年七月以降の家賃等の支払を怠っているため、原告は契約の定めに基づき、賃借人に対し、昭和五六年一月三一日送達の本件訴状をもって前記賃貸借契約を解除する旨の意思表示をした。
 右の事実によれば、原告は本件建物についての賃料の滞納を徒らに放置したものではなく、また滞納の事実があり、将来も履行されないことが確実であることを知りながら賃貸借をことさら継続させたものでもないと認めるのが相当である。よって、被告の保証契約の解約の申入れはその要件を欠き無効というべきである

平成9年1月31日東京地方裁判所判決
(解除後の使用相当損害金の支払いも問題となっている事案)
保証人が特別解約権を行使した平成八年三月六日の時点において、賃借人の賃料等不払は、最終支払日である平成五年二月一五日から約三年に及んでおり、本件賃貸借契約が解除された平成五年五月一八日からでも二年九月に及んでいる。原告が賃借人に対し、本件店舗の明渡しを求める本件訴訟を提起(平成4年)した後、その請求権の有無についての審理に著しい長期間を要したのは、原告の賃貸人としての誠意を欠く態度に起因するところが大きい。すなわち、前記認定のとおり、原告は、本件店舗の修繕義務を尽くさず、そのことについての指摘を賃借人から受けても、徒らにこれを否認し、当裁判所の鑑定の結果により原告の本件ビルの管理が悪いことを指摘されても、なおそれを受け入れずに争ってきたものであり、また、原告は訴訟代理人により本件訴訟を提起する以前には、電気料、水道料等の請求明細もはっきりさせず、賃借人代理人からの内容証明郵便の受取りを拒むなどの不信義な態度を取り、さらに、二〇〇〇万円の保証金についても、これは賃借人が現在差入れ中の保証金にあてられているとして返還を拒絶するなどの不信義な態度を取ってきたものであり、原告のこのような姿勢により、事案の解明に著しい長期間を要したものである。
  3 このような原告の姿勢による原告と賃借人との間の本件店舗の明渡しをめぐる紛争の長期化は、保証人の予期しないところであり、右1のような事情から賃借人の連帯保証人となった保証人に対し、平成八年三月六日以降になっても、なお賃借人の明渡しの遅滞による責めを負わせるのは酷に失し、正義の観念に反する。したがって、保証人については、信義則上、右の時点で解約を認め、賃借人の連帯保証人としての地位からの離脱を認めるべきものである。

以上は,戦前の判例あるいは下級審裁判例ではあるが,前記,平成9年11月13日最高裁判所第一小法廷判決は「保証人の予期しないような保証責任が一挙に発生することはないのが一般であることなどからすれば」という点も理由にし,耐えきれないほど保証責任が溜まった場合の救済措置を前提とするような表現をしており,保証人の制限を肯定する最高裁判例がいずれ出るかもしれない。

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